Продажа квартиры в ипотеку может повлечь различные проблемы для продавца. Узнайте, какие риски могут возникнуть и как их избежать, чтобы сделка прошла успешно и без убытков. Одним из значимых рисков являются задержки с выплатой ипотечного кредита, покупатель может стать неплатежеспособным, а также возможны проблемы с перепродажей квартиры. Будьте в курсе всех возможных рисков и примите необходимые меры предосторожности при продаже квартиры в ипотеку.
Покупка квартиры в ипотеку может быть выгодна для покупателя, но продающая сторона может столкнуться с рядом рисков. Во-первых, процесс получения ипотечного кредита может быть длительным и задержать продажу квартиры. Во-вторых, продавец может возникнуть проблемы, если покупатель не соблюдает своих обязательств, например, не платит проценты по кредиту или задерживает выплаты по ипотечным платежам.
Проверка и оценка квартиры при продаже в ипотеку
Проверка и оценка квартиры играют важную роль при продаже ее в ипотеку, поскольку результаты этих процедур влияют на решение банка о заключении сделки, фактическую стоимость квартиры и ее ликвидность. Рассмотрим основные этапы процедур:
Проверка состояния
Проверка технического состояния квартиры включает осмотр различных элементов:
- Перепроверка стен, полов и перекрытий с целью обнаружения трещин, потеков и плесени.Проверка коммуникаций и систем отопления и водоснабжения для выявления коррозии и утечек.Осмотр дверей и окон для оценки состояния и исправности установленных устройств.Проверка электропроводки, розеток, выключателей и потребителей электричества на предмет возможных искрений и обугливаний.
Оценка квартиры перед оформлением ипотеки позволяет избежать завышения ее стоимости, определяя максимальную сумму, которая будет указана в документе, если она ниже и соответствует покупателю.
Страхование обеспечивает подготовку
Одной из важных процедур при продаже квартиры по ипотеке является страхование. Оно выполняется для сохранения ликвидности жилья и гарантирования возможности возврата инвестиций банку. Страхование квартиры от затопления, пожара, повреждений и стихийных бедствий осуществляется за счет средств покупателя, а возмещение происходит в случае наступления страхового случая. Передача квартиры в залог банку происходит сразу после подписания договора купли-продажи.
Передача денег
Оплата в соответствии с договором на покупку-продажу квартиры в ипотеку осуществляется путем перевода средств с расчетного счета заемщика на счет продавца. Этот перевод осуществляется банком, что помогает уменьшить риск мошенничества и использования поддельных денег. Перевод денег выполняется после подтверждения фактической передачи права собственности на квартиру.
Риски для продавца при продаже квартиры в ипотеку
Банки проводят проверку недвижимости и потенциальных заемщиков и, если возникают сомнения в их надежности или платежеспособности, могут отказать в предоставлении кредита. Если в договоре указано, что отказ банка является непреодолимой силой, продавец должен вернуть залоговую сумму покупателю.
Другие риски для продавца при продаже квартиры в ипотеку:
- В том случае, если клиент, берущий ипотечный кредит, решит отказаться от своих обязательств и перестанет выплачивать ипотечный займ, кредитная организация вынуждена будет приступить к процедуре выкупа закладываемого имущества, что повлечет за собой утрату права собственности на квартиру со стороны продавца.
- Отсрочка одобрения ипотечного кредита со стороны банка может стать причиной задержки в заключении договора купли-продажи и даже привести к отказу со стороны покупателя.
- Изменение рыночной ситуации и снижение стоимости недвижимости также могут повлиять на цену продажи квартиры, что может не соответствовать ожиданиям продавца.
В дополнение к рискам, которые были упомянуты ранее, продавец квартиры, которая продается в ипотеку, как правило, не несет значительных финансовых рисков. Банк проводит проверку и выбирает надежных заемщиков, а также обеспечивает перевод оставшейся суммы стоимости недвижимости после регистрации права собственности.
Регистрация права собственности при продаже квартиры в ипотеку:
- Зарегистрировать право собственности обычно занимает 7-9 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.
- После регистрации права собственности, банк переведет оставшуюся сумму стоимости жилого имущества в течение 5-7 дней.
- Продавец не сможет получить все деньги сразу, это может занять некоторое время.
Если у продавца возникают сомнения или вопросы о возможных рисках, он вправе обратиться к юристу для оценки своих перспектив и подготовки соответствующей документации для сделки.
Аспекты продажи недвижимости с использованием ипотечного кредита
Ипотечный кредит подразумевает залог недвижимого имущества. При продаже квартиры с использованием ипотеки, банк выплачивает продавцу сумму покупки, используя первоначальный взнос покупателя как задаток. Однако, для окончательного одобрения кредита необходимо представить банку все необходимые документы.
Сроки сделки
Заключение сделки по продаже квартиры с использованием ипотеки может занять больше времени, чем при продаже за наличные.
Предварительный договор купли-продажи
В большинстве случаев для продажи квартиры по ипотеке необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.
Способ оплаты
Одно из обязательных условий для сделок, связанных с использованием ипотечных средств, — продажа квартиры через банк. Когда покупатель вносит первоначальный взнос, он может использовать его как задаток при заключении сделки. Однако все остальные суммы должны быть оплачены исключительно средствами кредитной организации.
Легализация перепланировки
Если жилье имеет нелегализованную перепланировку, продажа может стать трудной задачей. Рекомендуется провести процедуру легализации перепланировки до начала продажи, чтобы избежать возможных проблем с потенциальными покупателями.
Продажа квартиры в ипотеке
Если предлагаемая к продаже квартира находится под ипотеку, есть два варианта: покупатель может погасить долг продавца перед банком используя первоначальный взнос или ипотечный договор может быть переоформлен на покупателя.
Итак, гражданин Андреев решил воспользоваться ипотечным кредитом на сумму два миллиона рублей, чтобы приобрести свою собственную квартиру. По прошествии пяти лет он решил продать эту квартиру за два миллиона рублей. Однако, на данный момент он успел погасить только часть основного долга и остался должен один миллион семьсот тысяч рублей.
Однако Андреев нашел покупателя, который внес на счет банка один миллион семьсот тысяч рублей и передал оставшуюся сумму продавцу. После этого банк снял обременение с квартиры.
Как правило, банк снимает обременение в течение трех рабочих дней после того, как продавец решает погасить задолженность по ипотеке с помощью первоначального взноса. Но зачастую получить такое разрешение от банка бывает сложно, так как кредиторы предпочитают, чтобы их ипотечные объекты оставались без обременений.
Как получить ипотечный кредит
1. Проверьте состояние и обременения квартиры, а также оцените ее текущее состояние и рыночную стоимость.
Первым этапом для банка является изучение состояния и возможных обременений квартиры, а также определение ее текущей стоимости на рынке. Банк проведет проверку юридической чистоты недвижимости, включая наличие задолженностей по коммунальным платежам или судебным искам. Также будет выполнена оценка рыночной стоимости квартиры с целью определения возможной суммы кредита. Продавец должен быть готов к таким проверкам и иметь все необходимые документы.
2. Подготовительные процедуры перед осуществлением сделки, одобренной банком.
На втором этапе банк будет проводить предварительную анализ кредитоспособности заемщика, проверять его документы и заполненную заявку. После этого банк будет предоставлять заемщику предварительное согласие, которое определит максимальную сумму кредита и условия его предоставления. Продавцам важно помнить, что на этом этапе банк может отклонить покупателя, поэтому нужно быть готовым к возможной задержке или отказу от сделки.
3. Принятие обременения на право собственности квартиры.
Когда заемщик получает предварительное согласие от банка, он подписывает займовой договор и связанные с ним документы, включая ипотечное обременение своей квартиры. Это означает, что квартира становится гарантией для банка до полного погашения кредита. Продавцам важно быть готовыми к такому обязательству и понимать его последствия.
4. Оплата полной суммы кредита по договору займа.
В конечном итоге, после успешного прохождения всех предыдущих этапов и получения окончательного одобрения от банка, заемщик выплачивает полную сумму кредита на счет продавца, и только после этого продавец передает квартиру новому владельцу.
Важно помнить, что каждый этап ипотечного кредитования имеет свои риски и не является гарантией успешной сделки. Поэтому продавцу рекомендуется внимательно изучить условия кредитования и обеспечить полное юридическое сопровождение процедуры.
Итак, вы нашли покупателя, который желает приобрести вашу квартиру и воспользоваться кредитными средствами. Прежде чем заключать предварительный договор, вам необходимо убедиться, что покупатель обратился в банк и получил одобрение на определенную сумму кредита.
Часто клиенты имеют недостаточную информацию о деталях сделки. Прежде всего, покупатель должен подать заявку в банк, чтобы получить одобрение на сумму кредита. Попросите его назвать максимальную сумму, на которую банк готов выдать кредит, и сравните ее с ценой квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, который обычно составляет несколько месяцев. По истечении этого срока покупателю придется обратиться в банк снова.
Для закрепления серьезности намерений обеих сторон вы можете заключить предварительный договор с покупателем. В таком случае купля-продажа квартиры в ипотеку будет проходить еще безопаснее. При составлении договора обязательно укажите:
- Полное описание квартиры;
- Цену квартиры;
- Порядок расчетов;
- Срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор;
- Для определения параметров и суммы аванса, если таковой будет установлен
Аванс является распространенной практикой, применяемой для покрытия возможных рисков в случае, если покупатель внезапно решает отказаться от приобретения квартиры. После получения денежных средств продавцу следует составить расписку об их получении.
Необходимая документация
После предварительного согласования необходимо подготовить документы для оформления основного договора купли-продажи. Список документов зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь только на покупателя: узнайте перечень необходимых документов на официальном сайте банка или в его офисе.
Кроме вашего паспорта, вам потребуются документы на квартиру. В большинстве случаев потребуются следующие:
- выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру, например, договор купли-продажи или договор дарения;
- если вы состоите в браке, то согласие вашего супруга на продажу, оформленное у нотариуса;
- если вы не состоите в браке, то документальное подтверждение о том, что вы не были в браке на момент приобретения права собственности;
- справка о том, что у вас нет задолженности по коммунальным платежам;
- кадастровый и/или технический паспорт квартиры;
- справка формы №9 о зарегистрированных лицах в квартире.
В каждом отдельном случае необходимо уточнять полный список документов, требуемых для продажи квартиры в ипотеку. Покупатель должен будет проверить их с банком и оценщиком.
Оценка стоимости квартиры
Оплата работы эксперта по оценке жилья лежит на стороне покупателя. Независимый специалист осматривает квартиру и анализирует все относящиеся к ней документы. Исходя из итогового отчета, стоимость недвижимости не должна превышать сумму, указанную в договоре купли-продажи. Банк разрешает выдачу кредита только на сумму, равную или менее рыночной стоимости жилья. В таком случае, необходимо будет возместить разницу между согласованной ценой в договоре и суммой, установленной в отчете, самостоятельно.
Страхование
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке и залоге недвижимости», заемщик обязан застраховать риск потери или повреждения имущества. Поэтому банк, выступающий в роли кредитора, требует обязательного страхования квартиры для предоставления ипотечного кредита.
Оплата страхования осуществляется нашим заказчиком. Клиент должен заключить договор страхования перед заключением кредитного договора. Ваша роль, как продавца, здесь не затрагивается.
К моменту подписания основного договора наш заказчик должен уже иметь подписанный кредитный договор. Договор купли-продажи квартиры между вами и покупателем, с учетом ипотеки, будет оформлен в офисе нашего банка при сопровождении одного из наших сотрудников. Текст договора является стандартным, но рекомендуется внимательно прочитать его и прояснить все неясные моменты.
Договор является единственным документом, подписанным обеими сторонами. В нем обязательно должна содержаться информация о:
- нашем заказчике и вас, как продавце;
- квартире;
- стоимости договора;
- порядке расчетов между нашим заказчиком и вами, как продавцом.
Существует мнение о том, что договор считается заключенным только после его государственной регистрации. Поэтому необходимо передать его в Росреестр вместе с собранными документами. Можно воспользоваться услугами МФЦ для этой цели.
Передача денег
Для продавца самым важным этапом является получение денег за проданную квартиру. Рекомендуется получить денежные средства непосредственно после регистрации договора купли-продажи и передачи права собственности на квартиру покупателю.
Как правило, основная сумма будет перечислена банком, который будет ответственен за передачу денег. Существует несколько распространенных вариантов:
- Вам откроют счет на ваше имя, на который банк переведет необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
- После регистрации договора, первоначальное платеж с использованием кредитных средств будет помещен на банковский счет. Вы сможете получить деньги только после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.
О налогах
Согласно общим правилам, продавец должен будет заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи квартиры, если она была приобретена с использованием ипотеки. Однако, если вы приобрели эту квартиру до 01.01.2016 года и находились в собственности более трех лет, то вам не нужно будет платить налог. В случае, если квартира была приобретена после 01.01.16 года, освобождение от уплаты налога наступает только после 5 лет владения ею. Информацию о сроке, в течение которого вы владели правом собственности, можно получить из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.