Узнайте все детали о налогах и правилах, связанных с сдачей в аренду нежилых помещений для частных лиц. Ознакомьтесь с основными шагами, необходимыми для заключения договора аренды и уплаты налогов при получении дохода от аренды.
Сдача нежилого помещения в аренду — популярный способ обеспечения стабильного дохода. Однако перед тем, как начать сдавать помещение в аренду, необходимо изучить налоговые обязательства и правила, которые регулируют эту сферу для физических лиц. В данной статье мы рассмотрим основные налоговые ставки, которые применяются к арендным платежам, а также условия, которые необходимо выполнять при сдаче помещения в аренду.
Какие налоги нужно уплачивать при аренде нежилого помещения физическим лицам? Возможно, этот вопрос вас интересует, если вы планируете заняться предпринимательской деятельностью и сдать свое помещение в аренду. В данном случае сумма налогов, которую необходимо заплатить, зависит от вашего статуса как налогоплательщика и выбранной системы налогообложения.
Что необходимо учитывать при аренде нежилого помещения
Если вы — физическое лицо или частный предприниматель, сдающий в аренду нежилое помещение, то есть несколько важных моментов, на которые вам следует обратить внимание:
- Определитесь с вашим налоговым статусом:
- Физическое лицо без регистрации предпринимателя (ФЛБРП) — если вы сдаете помещение в аренду как физическое лицо без официальной регистрации предпринимателя. В этом случае вам придется платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%;
- Физическое лицо с регистрацией предпринимателя (ФЛРП) — вариант для физических лиц, которые официально зарегистрированы как частные предприниматели. Вам также придется уплачивать НДФЛ по ставке 13%;
- Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП) и сдаёте в аренду помещение, вам необходимо будет уплатить упрощённый налог на доходы предпринимателей (УСН). Размер данного налога зависит от выбранной вами ставки;
- Если вы сдаете нежилое помещение в аренду через свою организацию, вам придётся заплатить налог на прибыль (НП) по ставке 20%.
- Вы также вправе выбрать систему налогообложения:
- Если вы выбираете ОСНО (общую систему налогообложения), она подходит тем, кто хочет учесть все расходы и получить налоговые льготы;
- Если вы выбираете УСН (упрощенную систему налогообложения), она подходит для малых и средних бизнесов, так как предлагает упрощённый порядок ведения учёта и уплаты налогов;
- Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) является распространенной системой налогообложения, которая используется в некоторых сферах предпринимательства, включая гостиницы, магазины, прачечные и другие предприятия.
Какие налоги нужно заплатить
Теперь рассмотрим, какие конкретно налоговые платежи нужно уплатить при сдаче в аренду нежилого помещения в различных категориях налогоплательщиков и налоговых режимах:
| Статус налогоплательщика | Система налогообложения | Что следует учитывать | Налоговые платежи |
|---|---|---|---|
| ФЛБРП | ОСНО, УСН | Ставка налога на доходы физических лиц | 13% |
| ФЛРП | ОСНО, УСН | Ставка налога на доходы физических лиц | 13% |
| ИП | ОСНО, УСН, ЕНВД | Размер и учет налога | Отличаются в зависимости от ставок и системы налогообложения |
| Через организацию | ОСНО, УСН | Налог на доходы для организации | 20% |
Помимо уплаты указанных налогов, необходимо также учесть различные обязательные платежи, включая страховые взносы и взносы в пенсионный фонд.
Важно отметить, что эта информация является общей и может изменяться в соответствии с законодательством вашей страны или региона. Поэтому, для получения точной информации о необходимых налогах и правилах для физических лиц, рекомендуется обратиться за консультацией к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся в этой области.
Преимущества патента для арендодателя
Использование системы налогообложения на основе патента предоставляет арендодателям несколько важных привилегий:
1. Постоянная величина налога, независимо от реального дохода
Сумма налога, не учитывающая реальную сумму дохода, определяется размерами помещений и регионом. Такой подход обеспечивает предсказуемость в финансовом планировании и исключает возможные неожиданности.
2. Без налога на доход от аренды
Никакой налог не взимается с дохода, полученного от аренды, что позволяет сэкономить дополнительные деньги. Особенно это выгодно при долгосрочной аренде, когда сумма дохода от аренды может быть значительной.
3. Освобождение от налога на недвижимость для частных лиц
Арендодатели, работающие по патентной системе, освобождаются от уплаты налога на недвижимость для физических лиц. Это позволяет сэкономить до 2% от кадастровой стоимости помещения и снижает налоговую нагрузку для арендодателя.
4. Простой бухгалтерский учет
Арендодатели, работающие по патентной системе, имеют возможность сократить объем отчетности перед налоговой службой. Это способствует уменьшению бюрократических издержек и упрощению процедуры ведения бухгалтерии.
5. Возможность избежать авансовых платежей по налогу
Арендодателям, работающим по патентной системе, достаточно один раз в год уплатить фиксированную сумму налога. Это упрощает процесс уплаты налогов и позволяет избежать ежемесячной оплаты авансовых платежей.
Использование патента предоставляет арендодателям значительные налоговые льготы и упрощает ведение бухгалтерского учета. Для многих арендодателей эти преимущества превышают недостатки патентной системы и обеспечивают возможность получения налоговых вычетов при покупке и продаже недвижимости.
Как происходит оплата патента для индивидуального предпринимателя?
При получении патента для индивидуального предпринимателя необходимо внести оплату налога, зависящую от срока, на который патент выдан.
Если патент действителен до 6 месяцев:
- Оплату нужно произвести полностью в течение любого времени, но не позднее окончания срока действия патента.
Если патент действителен свыше 6 месяцев:
- Треть от суммы патента необходимо оплатить в течение 90 календарных дней с начала его действия.
- Оставшуюся часть суммы патента нужно оплатить не позднее окончания его срока.
Какие существуют наказания за неуплату налогов при сдаче нежилого помещения в аренду?
Многие владельцы недвижимости, сдающие в аренду нежилые помещения, игнорируют уплату налогов. В случае, если факт аренды имущества остается скрытым, предусмотрены следующие санкции:
- Необходимо оплатить полную сумму налогов, а также плату в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.
- Если будет доказана умышленная неуплата налогов, величина штрафа способна возрасти до 40%.
- За каждый день просрочки выплаты налогов будут начислены и взысканы пени в установленные сроки.
- За неуплату налогов в крупном и особенно крупном размере, включая сдачу в аренду нежилого помещения, возможно предусмотреть уголовное наказание сроком до 6 лет лишения свободы.
Как законно передать нежилое помещение в субаренду?
Согласие собственника
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор должен получить согласие собственника помещения (арендодателя), чтобы законно передать нежилое помещение в субаренду. Возможность получить такое согласие может быть предусмотрена арендодателем уже в самом договоре аренды. Однако, если в договоре аренды содержится запрет на субаренду, то передача помещения в субаренду возможна только после изменения договора и заключения дополнительного соглашения с арендодателем.
Соглашение о субаренде
Для проведения сделки по субаренде нужно заключить и подписать специальный договор о субаренде между арендатором (в роли субарендодателя) и субарендатором. В этом договоре следует согласовать все условия сделки, включая вид деятельности, которым будет заниматься субарендатор, характеристики помещения, правила уборки и др. Также можно определить, каким образом стороны будут делить расходы на коммунальные услуги.
Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. Если арендатор расторгает договор аренды досрочно, субаренда также прекращается. В этой ситуации субарендатор может заключить новый договор напрямую с владельцем помещения.
Документальное оформление сделки
Чтобы сделать субаренду юридически обязательной и защищенной для сторон, необходимо обязательно зарегистрировать договор субаренды в Росреестре, если его срок превышает 1 год.
Прекращение договора субаренды
Договор субаренды может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. Если договор субаренды расторгается, субарендатор должен освободить помещение и вернуть его владельцу субаренды. Если договор субаренды предусматривает восстановление помещения в исходное состояние, субарендатор обязан выполнить все соответствующие работы.
Таким образом, чтобы легально сдать в субаренду коммерческое помещение, необходимо получить согласие арендодателя, заключить договор субаренды с субарендатором и зарегистрировать его в Росреестре.
В условиях пандемии коронавируса и карантинных мер меняется рынок аренды коммерческой недвижимости
Изменение ситуации на рынке коммерческой аренды недвижимости связанное с распространением коронавируса и введением карантина, привело к изменению привычных практик топ-менеджеров и владельцев соответствующих компаний и организаций.
Согласно прогнозу Никиты Рябинина, управляющего партнера международной консультационной компании KRK Group, данная ситуация повлечет за собой изменение представлений топ-менеджеров и владельцев о необходимости офисного пространства. Он считает, что с увеличением использования онлайн-сервисов, например, онлайн-магазинов, ресторанов, учебных заведений и даже кинотеатров, пользователи будут предпочитать их традиционным аналогам, что приведет к снижению спроса на стандартные услуги.
Экономические последствия и курс рубля
Взвинчивание цен на нефть и глобальные последствия от COVID-19 будут иметь существенное воздействие на российскую экономику и особенно на обменный курс рубля, по мнению Рябинина. С учетом этого он рекомендует инвесторам, которые планируют приобрести коммерческую недвижимость для аренды, быть терпеливыми и тщательно отслеживать ситуацию на рынке в течение лета и осени.
Однако Рябинин также призывает инвесторов присмотреться к глобальным изменениям и их возможным последствиям для рынка коммерческой недвижимости. Он предлагает рассмотреть вариант хранения средств в иностранной валюте или наличности в банковском хранилище. В ожидании кризисного периода лучше иметь под рукой наличные средства, так как «наличка — это король» в такие времена.
Использование патента для сдачи в аренду
Физические лица, которые работают как индивидуальные предприниматели и удовлетворяют требованиям законодательства, имеют возможность воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводится в действие местными органами власти и предоставляет определенные преимущества для тех, кто сдаёт в аренду нежилое помещение.
Как работает патентная система налогообложения (ПСН)?
Перечень видов деятельности, подлежащих налогообложению, и предполагаемая годовая выручка определяются местными органами власти. На основе этих данных рассчитывается стоимость патента, которая взимается как налог при использовании ПСН.
После подачи заявки на патент, Федеральная налоговая служба выдаёт его в течение 5 рабочих дней. Срок действия патента может варьироваться от 1 до 12 месяцев в течение года.
Преимущества патентной системы налогообложения (ПСН)
- Если ваш заработок растет, стоимость патента не изменится, так как налог не зависит от фактического дохода.
- Учет и отчетность упрощаются, поскольку вы не должны подавать декларацию по ПСН.
- Вы можете купить патент на любое количество месяцев в течение календарного года и оплатить его поэтапно.
- Некоторым предпринимателям может быть выгодно оплатить стоимость патента вместо частичной оплаты налогов.
Ограничения патентной системы налогообложения (ПСН)
Патентная система налогообложения не подходит для профессиональных недвижимость инвесторов. Кроме того, если помещение, сдаваемое в аренду, продано или арендный договор прекращается, стоимость патента не возвращается.
Кому доступен патент при аренде помещений
Для получения выгодного заработка физическим лицам подходит сдача в аренду нежилых помещений. Необходимо помнить, что перед началом аренды необходимо ознакомиться с соответствующими правилами и налоговыми обязательствами. Если помещение находится в многоквартирном доме и его площадь не привышает 150 кв. м., то можно сдавать его в аренду по патентной системе.
Для получения патента необходимо соблюдать следующие ограничения:
- Общая площадь всех сдаваемых помещений не должна превышать 150 кв. м.
- Количество арендаторов не должно превышать 15 человек.
Соблюдение этих ограничений является обязательным, и нарушение может повлечь за собой штрафы или отмену патента.
Как получить патент для аренды помещений
Получить патент на коммерческую недвижимость возможно для всех ее владельцев, включая зарегистрированных индивидуальных предпринимателей (ИП) и лиц без регистрации предпринимательской деятельности.
Особенно важно зарегистрироваться как предприниматель в случае, если планируется найм сотрудников. В остальных случаях владельцу достаточно получить патент на аренду помещений.
Что такое коммерческое помещение?
Владелец недвижимости имеет возможность изменить назначение помещения с жилого на коммерческое и наоборот, соблюдая законодательство и требования. Изменение назначения помещения с жилого на коммерческое позволяет владельцу использовать его в коммерческих целях и получать дополнительный доход.
Примеры коммерческих помещений:
- Магазины;
- Рестораны и кафе;
- Офисы;
- Салоны красоты и парикмахерские;
- Частные медицинские центры и клиники;
- Склады и производственные помещения;
- Торговые центры и универмаги.
Что нужно знать о превращении жилого помещения в коммерческое:
- Для осуществления такой перестройки нужно получить все необходимые разрешения и согласования с местными органами власти;
- Коммерческое помещение должно соответствовать требованиям безопасности и функциональности, которые предъявляет выбранное коммерческое предприятие;
- Помещение может потребовать реконструкции и переоборудования, чтобы удовлетворить потребности коммерческой деятельности, так как жилые помещения часто не соответствуют требованиям коммерческих объектов.
Что нужно знать о превращении коммерческого помещения в жилой:
- Владелец должен получить все необходимые разрешения и согласования согласно действующему законодательству, включая разрешение на проживание;
- Такая перестройка может потребовать санитарных и технических работ для приведения помещения в жилой стандарт;
- Для комфортного и безопасного проживания жилое помещение должно соответствовать стандартам.
Корректное использование и адаптация помещений, которые не предназначены для жилья, может быть выгодным и привлекательным для владельца недвижимости. Однако, при этом необходимо учитывать соответствующие законодательные нормы и требования.
Риски и недостатки использования патента
Существуют и негативные аспекты использования системы налогообложения по патенту:
- Невозможность использования большинства налоговых вычетов, включая вычеты на имущество, социальные вычеты и вычеты для профессионалов.
- Риск возложения штрафов при нарушении условий, связанных с размером помещения, количеством арендаторов и т. д.
- Сложности с переходом на другую систему налогообложения до истечения 1 года.
- Кроме того, возможно, что предельная стоимость за средства связи у частного сектора может оказаться выше, чем налоги на конкретный заработок в рамках обычной изоляции налогообложения.
Именно поэтому перед конвертацией власти высчитывать вероятную налоговую нагрузку надо абсолютно вдумчиво, принимая во внимание околосистемные черты вашей торговли.
В результате патентная система налогообложения может быть максимально выгодной для принципалов незначительных торговых помещений в обиталищах абитурм. Однако перед утверждением окончательного решения непременно нужно основательно оценивать все положительные и отрицательные стороны, принимая во внимание специфическую природу вашего бизнеса. Многовариантен тот факт, что нужно оплачивать единовременный сбор в установленные сроки и не нарушать указанные ограничения по площади и числу арендаторов.