При покупке квартиры важно убедиться в надежности продавца и его финансовой устойчивости. Определить, является ли продавец банкротом, можно с помощью нескольких простых шагов.
Во-первых, следует проверить публичную информацию о продавце. Это можно сделать через судебные и регистрационные органы, чтобы узнать о наличии у него каких-либо долгов или судебных разбирательств. Также стоит обратить внимание на наличие залогов, ипотеки или других обременений недвижимости, которую вы собираетесь приобрести.
Правило 1. Проверка документов
Проверка подлинности паспорта
Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством, например, порча документа, истечение срока действия или наличие записей, которых в паспорте быть не должно. В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
Проверка правоустанавливающих документов
Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы – договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права. Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует, отметила ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компании «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова.
Выписка из ЕГРН
Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. «В случае, когда продавец жилого помещения является не первым его собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта», – добавила юрист. Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Правило 1 – это начало проверки продавца при покупке квартиры. Тщательная проверка документов позволит уменьшить риск попадания в мошенническую ситуацию и защитить свои интересы как покупателю. Однако не стоит останавливаться только на проверке документов. Важно также изучить и другие аспекты, о которых будет рассказано в следующих правилах.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение. Если продавец не может ответить на стандартные вопросы, это может вызвать подозрения у потенциального покупателя. Необходимо быть начеку, если собственник жилья не в состоянии объяснить, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда планирует зарегистрироваться на новом месте жительства. Возможно, это связано с бытовыми сложностями, но в любом случае такую ситуацию необходимо прояснить.
Рекомендации:
- Задавайте вопросы продавцу и не останавливайтесь на поверхностных ответах. Подробно уточните его планы на будущее.
- Сравните цену предлагаемой квартиры с рыночной стоимостью. Если разница значительная, будьте особенно внимательны.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. В некоторых случаях супруги, приобретая недвижимость, могут оформить ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. Если сделка была совершена без официального согласия другого супруга, она может быть оспорена последним.
Однако есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется:
- Если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — в порядке наследования или приватизации.
- Если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Важно также получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Предварительно запросите у продавца выписку из домовой книги или Единого жилищного документа. Эти сведения необходимы для того, чтобы получить согласие пользователей объекта на снятие их с регистрационного учета и выселение. Неурегулированный вопрос с регистрацией пользователей может привести к возникновению проблем у нового собственника после покупки жилого помещения. Эти проблемы, скорее всего, придется решать судебным порядком.
«Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», – пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
«Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», – предупредила Ольга Кладкова.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Как провести проверку?
- Используйте официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы для ознакомления с информацией о судебных разбирательствах.
- Проверьте официальный интернет-портал «Правосудие», где можно найти информацию о судебных спорах и решениях.
- Обратите внимание на сайт картотеки арбитражных дел, если продавец является индивидуальным предпринимателем.
Для проведения проверки вам потребуются данные продавца, такие как ФИО и ИНН.
На что обратить внимание?
Особое внимание следует обратить на следующие типы судебных разбирательств, которые могут иметь отношение к собственнику:
- Семейные споры в отношении раздела имущества.
- Наследственные споры.
- Споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, обеспеченных недвижимым имуществом.
Знание о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника поможет избежать риска оспаривания договора купли-продажи, возможного обращения взыскания на имущество со стороны кредиторов или банков в случае банкротства.
Использование представленных рекомендаций поможет вам выполнить важный этап проверки продавца на банкротство и судебные разбирательства, что позволит снизить риски и обеспечить успешную покупку квартиры.
Правило 4. Субсидиарная ответственность
Следует обратиться к открытым источникам или воспользоваться платными сервисами, такими как casebook.ru или СПАРК, чтобы узнать информацию о возможном участии продавца в юридических лицах.
Шаги для проверки:
- Используйте платные сервисы или обратитесь к открытым источникам, чтобы получить информацию о продавце и его возможном участии в юридических лицах.
Если продавец обладает акциями в акционерном обществе, которое банкротится или находится в предбанкротном состоянии, продавец может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам этого общества. В таком случае возможно оспаривание сделки по продаже квартиры в рамках личного банкротства продавца.
Важно учесть, что субсидиарная ответственность является одной из форм ответственности участников и акционеров юридических лиц. Это означает, что продавец может быть привлечен к ответственности не только за свои обязательства перед покупателем, но и за обязательства юридического лица, в котором он участвует.
Необходимо помнить, что проверка финансового состояния продавца и его возможного участия в юридических лицах является важным этапом при покупке квартиры. Она позволяет избежать рисков, связанных с возможной неплатежеспособностью или банкротством продавца в будущем.
Правило 6. Справки из диспансеров
Юристы из компании «Инком-Недвижимость» пояснили, что такие справки подтверждают, что продавец не состоит на учете в указанных учреждениях. Получение таких справок позволяет исключить риски оспаривания сделки, основанные на предположении, что продавец, находясь на учете в диспансере, не был способен осознавать свои действия в момент совершения сделки.
Однако само нахождение продавца на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере не является основанием для отказа от сделки. В таком случае необходимо внимательно изучить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры. Важно узнать причину продажи, есть ли у собственника замена другого жилья, и где находится это жилье и так далее.
Дополнительной мерой безопасности может быть прохождение продавцом медицинского освидетельствования в день заключения сделки. Такой подход позволит врачам оценить состояние продавца и его готовность к совершению сделки.
Правило 3. Дела о банкротстве
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», – пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов действующих и выплаченных. «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», – добавила Александра Воскресенская.
Если раньше трендом многих сезонов при продаже квартир было мошенничество с выморочным имуществом наследством, то сейчас лидирует банкротство.
Итак, зная правило 3, вы сможете проверить, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Для этого воспользуйтесь Федеральным реестром сведений о банкротстве или картотекой арбитражных дел. Также можно запросить сведения из бюро кредитных историй о наличии кредитов у продавца. Это позволит избежать проблем и рисков при покупке квартиры.
Фото: 89stockershutterstock